Articles for Sierpień 2015

Leasehold a freehold – co powinieneś wiedzieć

Dom możesz kupić na własność (freehold) lub wydzierżawić (leasehold). Sprawdź, co powinieneś wiedzieć na temat każdej z tych dwóch form własności nieruchomości.

dom4Freehold

W przypadku posiadania domu na własność, stajesz się jedynym i pełnoprawnym właścicielem posiadłości oraz działki, na której twój dom się znajduje. Większość nieruchomości w Wielkiej Brytanii to własności prywatne posiadane na zasadzie freehold.

Będąc jedynym właścicielem posiadłości, odpowiadasz za jej utrzymanie. Nie musisz jednak odpowiadać przed nikim za swoje działania związane z nieruchomością, gdyż nie kontroluje cię żaden landlord. Nie musisz się również obawiać, że w pewnym momencie okres dzierżawy dobiegnie końca.

Leasehold

Poza Szkocją, większość dużych posiadłości oraz mieszkań w blokach i wieżowcach nie należą na własność do osób mieszkających w nich, lecz są wydzierżawione. W przypadku dzierżawy, stajesz się właścicielem nieruchomości tylko na okres jej trwania – po jego upływie, jeśli dzierżawa nie zostanie przedłużona, prawo własności przechodzi z powrotem na pierwotnego właściciela.

Dzierżawiąc posiadłość nie stajesz się właścicielem działki, na której się ona znajduje. Za jej utrzymanie odpowiadać będzie dzierżawca – często w jego imieniu zajmuje się tym wynajęty agent.

Często jednak jest tak, że dzierżawca zakłada fundusz, na który będziesz wpłacać pieniądze, które następnie będą przeznaczone na pokrycie niespodziewanych kosztów związanych z naprawami, remontami itp.

Aby nie dać się oszukać przez dzierżawcę, możesz poprosić o udostępnienie ci wszelkich rachunków związanych z pracami wykonywanymi w nieruchomości. Landlord ma obowiązek poinformować cię, na co i ile pieniędzy wydał.

Zgodnie z prawem landlord ma również obowiązek poinformowania cię o planach przeprowadzenia prac modernizacyjnych o wartości powyżej 250 funtów oraz takich, które będą kosztować cię powyżej 100 funtów rocznie lub będą trwać w sumie ponad rok. Jeśli uznasz, że dzierżawca obciążył Cię zbyt dużymi kosztami, możesz odwołać się od jego decyzji do instytucjiLeasehold Valuation Tribunal.

Samodzielne zarządzanie wydzierżawioną nieruchomością

Co ciekawe, możliwe jest przejęcie przez dzierżawiącego prawa do zarządzania budynkiem w imieniu dzierżawcy. Wymaga to jednak założenia własnej firmy lub wynajęcia firmy zewnętrznej, która na twoje zlecenie będzie zarządzała nieruchomością. Więcej informacji na temat zdobycia prawa do zarządzania nieruchomością znajdziesz w tym miejscu.

Jeśli jesteś niezadowolony ze sposobu, w jaki agent twojego landlorda zarządza posiadłością, możesz zgłosić to do odpowiedniego trybunału, a następnie domagać się zatrudnienia nowego agenta. Więcej informacji na ten temat szukaj na stronie GOV.uk.

Czy długość dzierżawy ma znaczenie?

Jeśli długość dzierżawy wynosić będzie mniej niż 70 lat, możesz mieć problemy z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Większość kredytodawców będzie domagać się, byś zamieszkiwał posiadłość jeszcze przez 25-30 lat po zakończeniu spłacania kredytu hipotecznego. Oznacza to zatem, że jeśli zaciągniesz pożyczkę na 30 lat, powinieneś wydzierżawić dom na okres przynajmniej 55-60 lat.

Niewykluczone, że po jakimś czasie będziesz chciał sprzedać dzierżawiony dom. Weź pod uwagę długość umowy pozostałą do końca w momencie sprzedaży – nikt nie będzie chciał nabyć domu, którego okres dzierżawy kończy się za 10 czy 20 lat.

Przedłużenie dzierżawy

Jeśli chcesz przedłużyć okres dzierżawy, skontaktuj się z landlordem. Możesz to zrobić w dowolnej chwili. Po upływie dwóch lat od momentu nabycia domu masz prawo do przedłużenia dzierżawy o kolejne 90 lat, o ile landlord nie udowodni, że jesteś problematycznym lokatorem.

Przedłużenie okresu dzierżawy wiąże się z wnoszeniem dodatkowych opłat. W razie problemów z ich ustaleniem, możesz udać się do trybunału Leasehold Valuation Tribunal po pomoc. Niewykluczone, że będziesz musiał opłacić usługę rzeczoznawcy i prawnika, który będzie obsługiwać ten proces.

 

Źródło: www.kupnodomu.co.uk

Uważaj na agentów nieruchomości!

Uważaj na agentów nieruchomości – niektórzy mnożą opłaty i naciągają klientów

Nie wszyscy agenci nieruchomości są uczciwi. Część z nich mnoży opłaty i informuje o nich klienta dopiero wówczas, kiedy przyjdzie do zapłaty. „Chce pan złożyć ofertę kupna tego domu? Proszę bardzo. To będzie £1 495” – coraz częściej można usłyszeć od agenta.

jak dostać kredyt w UKAgenci nieruchomości znajdują coraz to nowsze sposoby, dzięki którym udaje im się naciągnąć klientów na kolejne opłaty. Niestety, nie zawsze postępują uczciwie. Co więcej, wiele agencji nieruchomości pobiera podwójne opłaty za przeprowadzenie transakcji: od sprzedającego i od kupującego, pisze The Guardian.

Jedna z agencji nieruchomości z siedzibą w Londynie, Elliot Lee, prosi kupujących o wniesienie opłaty w wysokości prawie 1,5 tysiąca funtów, jeśli złożona przez nich oferta kupna domu została zaakceptowana przez sprzedawcę. Agencja nazywa tę opłatę „client progression fee” i zaznacza, że w niektórych sytuacjach klient płaci tylko tysiąc funtów, a nie 1 495. Warunkiem jest jednak skorzystanie z usług wskazanego przez agencję prawnika i brokera.

The Guardian podaje, że inna londyńska agencja, Brian Cox, poprosiła kupującego o wpłacenie aż dwóch tysięcy funtów „depozytu”, kiedy okazało się, że jego oferta kupna domu została zaakceptowana przez sprzedawcę. Niedawno wyszło na jaw, że praktyka ta nie była w zgodzie z obowiązującymi w Wielkiej Brytanii regulacjami.

The Guardian podkreśla, że agencje starają się szukać zysku tam, gdzie to możliwe. Z jednej strony pobierają opłaty od sprzedawców, z drugiej zaś wykorzystują aktualną sytuację na rynku nieruchomości – wiedzą, że zainteresowanie posiadłościami na sprzedaż jest duże, a wielu kupującym zależy na nabyciu domu i są zdeterminowani, by zrealizować swój cel, nawet jeśli będzie to wymagało wniesienia dodatkowych opłat. I chociaż nie jest to zupełnie uczciwe, to agenci nie wahają się wykorzystać każdej okazji, by zarobić jeszcze więcej.

Dawn Atkins (imię i nazwisko zmienione), która skontaktowała się z jedną z londyńskich agencji nieruchomości, bo była zainteresowana kupnem domu, otrzymała najpierw poradnik, w którym w jasny sposób wyjaśniono, jak wygląda transakcja kupna domu przy pomocy pośrednika. W broszurce zapisano, że agencja pobiera opłatę, nazywaną tam depozytem, którą zwraca, jeśli nie dojdzie do zatwierdzenia transakcji. W przeciwnym razie pieniądze są zatrzymywane przez pośrednika. Trzeba dokładnie zapoznać się z zasadami danej agencji – zdarza się, że wpłacony „depozyt” można odzyskać tylko przez określony czas, a później pieniądze i tak przepadną, niezależnie od tego, czy do transakcji doszło, czy też nie.

Klientka przyznała, że to bardzo niestosowna praktyka, która mocno ją zirytowała – tak mocno, iż zdecydowała się poinformować o tej sprawie brytyjską prasę, chociaż, jak zapewnia, miała już wiele nieprzyjemnych doświadczeń związanych z różnymi agencjami nieruchomości.

The Guardian poprosił o komentarz rzecznika praw konsumenta, zajmującego się rynkiem nieruchomości. Rzecznik poinformował, że za usługi agencji nieruchomości płaci sprzedający, a nie kupujący nieruchomość. Jedynie w niektórych sytuacjach możliwe jest odstępstwo od tej zasady i wprowadzenie opłat, którymi obciążany jest kupujący – wówczas jednak musi być to odpowiednio zaznaczone.

Rzecznik dodał, że nie może być mowy o wprowadzaniu żadnych dodatkowych opłat ani depozytów, które pobierane są w przypadku, kiedy dojdzie do transakcji. Jest to zwyczajnie niezgodne z obowiązującymi regulacjami i etyką zawodu.

The Guardian poprosił również o wypowiedź w tej sprawie agencję Elliot Lee, które stosuje praktykę nakładania na klientów dodatkowych opłat. W otrzymanej odpowiedzi przeczytać można, że  wszystkie opłaty pobierane są w zgodzie z brytyjskim prawem i nie dochodzi w związku z tym do żadnych nadużyć. Co więcej, agencja podkreśliła, że zdecydowana większość jej klientów nie ma problemu z wniesieniem żądanej opłaty. „Kupujący płacą i są zadowoleni z usług, jakie im oferujemy” – twierdzą przedstawiciele agencji.

Warto uważać i dokładnie sprawdzać warunki proponowane nam przez agencje nieruchomości. Jak widać, nie wszystkie z nich działają uczciwie – część nastawiona jest na jak największy zysk.

 

Źródło: www.kupnodomu.co.uk